Своя квартира в Беларуси — это главный маркер стабильности, ради которого семьи готовы годами экономить. Несмотря на то что зарплаты беларусов в 2026 году уверенно растут, цены на недвижимость тоже не отстают и упрямо идут в отрыв. Издание Myfin.by собрало статистику Национального кадастрового агентства (НКА), актуальные доходы беларусов и посчитало, сколько нужно зарабатывать прямо сейчас, чтобы потянуть покупку двушки в Минске и регионах, и сколько придется переплатить банку за 20 лет.
При расчетах издание использовало данные НКА за первый квартал 2026-го, данные по средней зарплате за январь — апрель этого года, а по кредиту такие вводные — первый взнос в 10%, срок займа в 20 лет, ставка — 14,4% годовых.
Минск как отдельный рынок со своими правилами
По данным НКА, в первом квартале 2026 года на вторичном рынке Минска средняя цена двухкомнатных квартир составила 1990 долларов за кв. м. Это на 6% выше, чем в четвертом квартале 2025-го. Однокомнатные квартиры продавались в среднем по 2240 долларов за кв. м, трехкомнатные — по 1850.
В областных центрах цены заметно ниже. Самым дорогим среди них остается Брест — 1210 долларов за кв. м. Далее идут Гродно — 1110 долларов, Могилев — 1020, Гомель — 980 и Витебск — 940.
Для сопоставимости в качестве условного примера для всех городов использована квартира площадью 60 кв. м, а расчеты основаны на средних ценах, опубликованных НКА. В этом случае получаются такие суммы:
|
Город |
Цена за 1 кв. м (долларов) |
Стоимость квартиры 60 кв. м (рублей) |
|
Минск |
1990 |
345 962 |
|
Брест |
1210 |
210 358 |
|
Гродно |
1110 |
192 974 |
|
Могилев |
1020 |
177 327 |
|
Гомель |
980 |
170 373 |
|
Витебск |
940 |
163 419 |
Даже самая доступная квартира из этого расчета — в Витебске — стоит больше 160 тыс. рублей. В Минске аналогичный объект уже приближается к 350 тыс. рублей.
Если откладывать деньги в копилку, сколько придется ждать?
Сравнение с доходами показывает, почему покупка жилья за собственные средства для большинства семей остается крайне сложной задачей. Средняя начисленная зарплата за январь — апрель 2026 года составляла 3831,5 рубля в Минске, 2501,2 рубля — в Брестской области, 2404,9 рубля — в Витебской, 2496,1 рубля — в Гомельской, 2532,5 рубля — в Гродненской и 2373,1 рубля — в Могилевской. Если теоретически откладывать на покупку жилья всю среднюю зарплату, на квартиру понадобится от 5,7 до 7,5 года в зависимости от региона.
Однако в реальности значительная часть доходов уходит на текущие расходы. Если откладывать на жилье около 30% средней зарплаты, срок накопления увеличивается до 19−25 лет. Даже если семья из двух работающих человек будет откладывать 30% совокупного дохода, на квартиру уйдет около 10−13 лет.
Сколько лет потребуется семье на покупку квартиры
В данном случае Минск здесь выглядит особенно показательно. Зарплаты в столице выше, но цена квартиры растет еще сильнее. В результате по сроку накопления Минск вырывается в лидеры самого «недоступного» варианта для покупки недвижимости.
Кредит сокращает ожидание, но увеличивает цену
Заем решает главную проблему накопления: не нужно ждать 20 лет, чтобы собрать всю сумму. Но за это покупатель платит банку проценты. Для сравнительного расчета возьмем один сценарий: первый взнос в 10%, срок кредита 20 лет, ставка 14,4% годовых. При такой модели семья оплачивает 10% стоимости квартиры сразу, а остальные 90% берет взаймы.
Для квартиры стоимостью около 346 тыс. рублей в Минске ежемесячный платеж по такому кредиту при дифференцированной схеме начинается примерно с 5 тыс. рублей.
Затем нагрузка постепенно снижается вместе с остатком задолженности и к концу срока составляет около 1,3 тыс. рублей в месяц.
Квартира в Минске, которая на рынке стоит около 346 тыс. рублей, при покупке в кредит по такому сценарию обойдется почти в 986 тыс. рублей. Фактически итоговая сумма выплат оказывается в 2,85 раза выше начальной стоимости жилья. В областных центрах абсолютные суммы ниже, чем в Минске, но логика такая же: чем дороже квартира, тем выше сумма кредита, ежемесячный платеж и итоговая переплата.
Впрочем, как для банка, так и для семейного бюджета важна не только общая переплата, но и ежемесячный платеж. Если он слишком высок, кредит становится либо недоступным, либо рискованным.
Если взять за ориентир подход, при котором платеж по кредиту не должен превышать 40% совокупного ежемесячного дохода семьи, то для обслуживания кредита в Минске потребуется почти 10 тыс. рублей в месяц. Для Бреста — около 6 тыс. рублей, для Витебска — порядка 4,7 тыс. рублей.
Кредит на 20 лет может казаться более комфортным, чем кредит на 10, потому что ежемесячная нагрузка ниже. Но за это удобство покупатель платит временем и процентами. Вот почему в итоге квартира становится в несколько раз дороже своей начальной цены.
Рост доходов действительно улучшает положение покупателей. Чем выше зарплата, тем легче накопить первый взнос и обслуживать ежемесячный платеж. Но рынок жилья тоже реагирует на улучшение благосостояния населения — цены продолжают расти.
НКА прямо фиксирует повышение цен в первом квартале 2026 года: в Минске двухкомнатные квартиры на вторичном рынке подорожали на 6% к предыдущему кварталу, а в областных центрах средняя цена сделок выросла во всех городах.
Поэтому рост зарплат сам по себе не гарантирует, что жилье становится доступнее. Доступность зависит от соотношения трех показателей: доходов, цены квартиры и стоимости кредита. Если цена жилья и процентная ставка растут или остаются высокими, увеличение зарплаты может лишь частично компенсировать нагрузку.
План Б: что делать, если не хочется брать кредит?
Не все готовы брать банковский кредит на жилье. Кого-то останавливают высокие ежемесячные платежи, кого-то — требования к доходу, а кто-то просто не хочет переплачивать банку десятки тысяч рублей.
Поэтому многие рассматривают альтернативные способы покупки квартиры. Самый очевидный вариант — копить самостоятельно. Плюс такого подхода в том, что не придется платить проценты, но есть и минус: на покупку могут уйти годы.
Другой вариант — рассрочка от застройщика. Однако она обычно доступна только на определенные объекты и действует ограниченный срок. Есть также лизинг недвижимости, но здесь важно внимательно изучать условия договора и понимать все будущие расходы.
Отдельную нишу занимают жилищно-накопительные сервисы. Их принцип построен на двух этапах. Сначала человек накапливает часть стоимости будущей квартиры, а затем получает финансирование на недостающую сумму и постепенно рассчитывается по нему.
По такой модели работает сервис ПК «Жилищный баланс». В отличие от банковского кредита, где выплаты начинаются практически сразу после получения денег, здесь сначала идет этап накопления. Его продолжительность и размер ежемесячных взносов подбираются индивидуально в зависимости от стоимости жилья и финансовых возможностей участника.
Если вернуться к предыдущему примеру с квартирой в Минске за 346 тыс. рублей и первоначальным взносом 10%, то при сроке выплат 15 лет ежемесячный взнос составит около 2375 рублей. В дальнейшем он будет расти вместе со стоимостью учетного пая, которая ориентируется на официальную инфляцию.
Для многих меньший размер платежа и отсутствие справок становятся главными преимуществами. Если при оформлении кредита ключевую роль играет подтвержденный доход, то в жилищно-накопительной системе человек может начать путь к собственной квартире с комфортного для себя взноса и постепенно увеличивать накопления. При желании можно вносить дополнительные суммы и приблизить момент покупки жилья.
Здесь действует механизм учетных паев, стоимость которых индексируется с учетом инфляции. Благодаря этому накопления не обесцениваются, но будущие платежи со временем будут меняться. Поэтому заранее назвать точную итоговую стоимость квартиры на много лет вперед невозможно.
Кроме того, есть важное отличие в вопросе собственности. При покупке квартиры в кредит жилье обычно сразу оформляется на покупателя и остается в залоге у банка. В жилищно-накопительной модели право собственности переходит после завершения всех расчетов.
Поэтому выбирать между кредитом, рассрочкой и жилищно-накопительным сервисом стоит не по размеру первого платежа. Гораздо важнее оценить весь путь до получения квартиры: сколько придется накопить на старте, как будут меняться платежи, когда жилье перейдет в собственность и можно ли ускорить расчеты за счет досрочных взносов.
В конечном счете у квартиры всегда есть две цены: та, которую мы видим в объявлении, и та, которую заплатим за годы финансирования. Именно вторую сумму и стоит считать перед принятием решения.
